Ana sayfa › Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Yayın: 15 Kasım 2026 · Hazırlayan: halk.site editörlüğü
Ev, dükkân, arsa ya da tarla sahibi olan herkes, her yıl bulunduğu belediyeye emlak vergisi öder. Verginin ne kadar olacağını taşınmazın türü, büyükşehir sınırları içinde olup olmadığı ve belediyenin belirlediği vergi değeri belirler. Bu rehberde vergi oranlarını, hesap yöntemini, ödeme tarihlerini ve emekliler gibi muafiyetten yararlanabilecek grupları anlatıyoruz.
Emlak vergisinin dayanağı
Emlak vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu ile düzenlenir. Türkiye sınırları içindeki binalar için bina vergisi, arsa ve araziler için arazi vergisi alınır; ikisine birlikte emlak vergisi denir. Vergiyi taşınmazın bulunduğu yerin belediyesi tahsil eder ve vergi, taşınmazın sahibi adına tahakkuk eder.
Emlak vergisi oranları
| Taşınmaz türü | Genel oran | Büyükşehir sınırlarında |
|---|---|---|
| Konut | Binde 1 | Binde 2 |
| İşyeri ve diğer binalar | Binde 2 | Binde 4 |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 |
| Arazi (tarla vb.) | Binde 1 | Binde 2 |
Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlar içinde kalan taşınmazlarda kanundaki oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır. Bu yüzden aynı değerdeki bir daire, büyükşehirde bir ilçe belediyesine göre iki kat emlak vergisine tabidir.
Vergi değeri nasıl belirlenir?
Emlak vergisi, taşınmazın piyasa değeri üzerinden değil, kanuni yöntemlerle belirlenen vergi değeri üzerinden hesaplanır. Vergi değeri genellikle piyasa değerinin altındadır.
- Arsa ve araziler için: Belediyelerdeki takdir komisyonlarının belirlediği metrekare birim değerleri esas alınır. Bu değerler dönemsel olarak yeniden belirlenir; ara yıllarda kanunda öngörülen oranda artırılır.
- Binalar için: Binanın bulunduğu arsa payının değeri, binanın inşaat sınıfına göre belirlenen metrekare maliyet bedeli ve yıpranma payı birlikte değerlendirilir.
Taşınmazınızın vergi değerini belediyenizin internet sitesindeki e-belediye hizmetlerinden ya da belediyenin emlak servisinden öğrenebilirsiniz.
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Hesap basittir: vergi değeri × vergi oranı. Bulunan yıllık tutar iki eşit taksitte ödenir.
Örnek 1. Büyükşehir sınırları içinde, vergi değeri 1.500.000 TL olan bir daire: 1.500.000 × 0,002 = 3.000 TL yıllık emlak vergisi; her taksit 1.500 TL.
Örnek 2. Büyükşehir dışındaki bir ilçede, vergi değeri 800.000 TL olan bir arsa: 800.000 × 0,003 = 2.400 TL yıllık emlak vergisi.
Ödeme tarihleri
- Birinci taksit: Mart, Nisan ve Mayıs aylarında; son gün 31 Mayıs.
- İkinci taksit: Kasım ayında; son gün 30 Kasım.
Emlak vergisi belediyenin vezneleri, anlaşmalı bankalar ve belediyelerin internet sitelerindeki online ödeme hizmetleri üzerinden ödenebilir. Süresinde ödenmeyen vergiye gecikme zammı uygulanır.
Kimler emlak vergisinden muaf?
Kanun, belirli gruplara sahip oldukları tek konut için sıfır oranlı vergi uygulanmasını öngörür. Bu düzenlemeden yararlanmak için şu şartların birlikte sağlanması gerekir:
- Türkiye sınırları içinde tek bir konuta sahip olmak (hisseli mülkiyet de olabilir),
- Bu konutun brüt yüz ölçümünün 200 metrekareyi aşmaması,
- Aşağıdaki gruplardan birine girmek ve başka bir gelirinin bulunmaması:
- Emekliler (geliri yalnızca emekli aylığı olanlar),
- Hiç geliri olmayanlar,
- Engelliler,
- Gaziler,
- Şehitlerin dul ve yetimleri.
Kira geliri, faiz geliri ya da çalışma geliri gibi başka bir geliri olan emekli bu muafiyetten yararlanamaz. Muafiyet kendiliğinden uygulanmaz; belediyeye dilekçe ve gerekli belgelerle başvurmak gerekir.
Yeni ev alanlar için önemli notlar
Bir taşınmazı satın aldığınızda, emlak vergisi devir yılını izleyen yıldan itibaren sizin adınıza tahakkuk eder; devrin yapıldığı yılın vergisi satıcıya aittir. Tapu kayıtları belediyelere elektronik olarak iletilse de, ilk yıl belediyenizden kaydın doğru açıldığını kontrol etmeniz faydalı olur. Tapu devri sırasında ödenmesi gereken harçlar için tapu harcı rehberine bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi ne zaman ödenir?
Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir. Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında; ikinci taksit Kasım ayında ödenir. Son ödeme günleri Mayıs ve Kasım aylarının son günüdür.
Emekliler emlak vergisi öder mi?
Türkiye’de brüt 200 metrekareyi aşmayan tek bir konutu bulunan ve geliri yalnızca emekli aylığından oluşan kişilerin bu konutu için emlak vergisi oranı sıfırdır. Bu muafiyetten yararlanmak için belediyeye başvurmak gerekir.
Emlak vergisi ödenmezse ne olur?
Süresinde ödenmeyen emlak vergisine her ay için gecikme zammı uygulanır ve borç belediye tarafından takip edilir. Ayrıca emlak vergisi borcu bulunan taşınmazın tapu devri sırasında borcun ödenmesi istenir.
Kaynak: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8, 10, 18 ve 29. Güncel vergi değeriniz ve borcunuz için belediyenize başvurun. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır.
Diğer rehberler