Ana sayfa › Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Yayın: 15 Kasım 2026 · Hazırlayan: halk.site editörlüğü

Bir ev ya da arsa alırken bütçeyi yalnızca satış bedeline göre yapmak sık yapılan bir hatadır. Tapu devri sırasında hem alıcı hem satıcı, satış bedeli üzerinden hesaplanan bir harç öder ve bu tutar küçük değildir. Bu rehberde tapu harcının oranını, hangi değer üzerinden hesaplandığını, kimin ödediğini ve düşük değer göstermenin neden riskli olduğunu anlatıyoruz.

Tapu harcının oranı nedir?

Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifede düzenlenir. Satış yoluyla yapılan devirlerde harç oranı, beyan edilen değer üzerinden alıcı için binde 20 ve satıcı için binde 20’dir. Yani alıcı ve satıcının her biri yüzde 2, toplamda yüzde 4 oranında harç öder.

Tapu harcına ek olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün her yıl belirlediği döner sermaye hizmet bedeli de ödenir. Bu bedel satış fiyatından bağımsız, sabit bir tutardır ve taşınmazın bulunduğu ile göre değişebilir.

Harç hangi değer üzerinden hesaplanır?

Harcın matrahı, yani hesaplamanın yapıldığı tutar, tarafların tapu müdürlüğünde beyan ettikleri satış bedelidir. Ancak kanun bu beyana iki alt sınır koyar. Beyan edilen değer:

• Taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinden,
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün belirlediği asgari değerden

düşük olamaz. Beyan edilen bedel bu değerlerin altında kalırsa harç, yüksek olan değer üzerinden hesaplanır.

Tapu harcı adım adım nasıl hesaplanır?

1. Gerçek satış bedelini belirleyin. Alıcı ile satıcı arasında anlaşılan fiyat.
2. Alt sınırları kontrol edin. Emlak vergisi değerini belediyeden, asgari değeri tapu müdürlüğünden öğrenin.
3. Matrahı bulun. Satış bedeli ile alt sınırlardan hangisi yüksekse matrah odur.
4. Harcı hesaplayın. Matrah × 0,02 = alıcı payı; matrah × 0,02 = satıcı payı.
5. Döner sermaye bedelini ekleyin. Tapu müdürlüğünün bildirdiği sabit tutar.

Düşük değer beyanının riskleri

Harç tutarını azaltmak için tapuda gerçek satış bedelinden düşük bir değer gösterme eğilimi, uzun süre yaygın bir uygulama olmuştur. Ancak bu uygulama hem alıcı hem satıcı için ciddi riskler taşır:

• Vergi cezası: Gerçek bedelin tespit edilmesi hâlinde (banka havaleleri, kredi ekspertiz raporları, ilan fiyatları gibi kayıtlarla) eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir.
• Değer artış kazancı: Satın alınan taşınmaz beş yıl dolmadan satılırsa, alış ve satış bedeli arasındaki fark gelir vergisine tabi olabilir. Tapuda düşük alış bedeli gösterilmişse, ileride satışta vergiye tabi kazanç olduğundan yüksek görünür.
• Uyuşmazlıkta ispat güçlüğü: Satışın iptali ya da bedelin iadesi gibi bir uyuşmazlıkta, tapudaki düşük bedel alıcının aleyhine delil olarak kullanılabilir.
• Kredi ve sigorta sorunları: Konut kredisinde ve DASK gibi sigortalarda beyan edilen değer ile gerçek değer arasındaki fark sorun yaratabilir.

Harçtan muaf ya da indirimli durumlar

Bazı devirler tapu harcından muaf tutulmuştur ya da farklı oranlara tabidir. Örneğin kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler, bazı kamu kurumlarına yapılan devirler ve kanunda sayılan özel durumlar harçtan muaf olabilir. Miras yoluyla intikallerde satıştan farklı kurallar uygulanır; bağış (hibe) yoluyla devirlerde ise ayrıca veraset ve intikal vergisi gündeme gelir. Kendi işleminizin bu kapsama girip girmediğini tapu müdürlüğünden ya da bir mali müşavirden öğrenmeniz gerekir.

Tapu işlemi öncesi kontrol listesi

• Tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh olup olmadığını kontrol edin.
• Emlak vergisi borcunun ödendiğine dair belgeyi satıcıdan isteyin.
• Harç ve döner sermaye tutarını önceden hesaplayıp bütçeye ekleyin.
• Satış bedelini banka üzerinden ödeyin; açıklamaya taşınmaz bilgisini yazın.
• Randevuyu Web Tapu ya da tapu müdürlüğü üzerinden alın.

Sık sorulan sorular

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında, yani her biri için yüzde 2 olarak hesaplanır. Taraflar kendi aralarında harcın tamamını birinin ödemesi konusunda anlaşabilir; ancak böyle bir anlaşma yoksa her taraf kendi payını öder.

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük değer gösterilebilir mi?

Gösterilmemelidir. Beyan edilen değerin gerçek satış bedelinden düşük olduğu tespit edilirse eksik ödenen harç vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Ayrıca düşük beyan, ileride taşınmazı satarken değer artış kazancı vergisinin yüksek çıkmasına neden olabilir.

Tapu harcı ne zaman ödenir?

Harç, tapu devir işlemi yapılmadan önce ödenir. Tapu müdürlüğü randevu sırasında harç ve döner sermaye tutarlarını hesaplar; ödeme yapılmadan devir işlemi tamamlanmaz.

Kaynak: 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 63 ve (4) sayılı tarife; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 80. Güncel döner sermaye bedeli için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün (tkgm.gov.tr) duyurularına bakın. Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır.