Ana sayfa › Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Yayın: 15 Kasım 2026 · Hazırlayan: halk.site editörlüğü

Kira sözleşmesinin yenilendiği ay geldiğinde hem kiracının hem ev sahibinin aklındaki soru aynıdır: bu yıl kira en fazla ne kadar artabilir? Cevap Türk Borçlar Kanunu’nda yazılıdır ve tek bir sayıya dayanır: on iki aylık ortalama tüketici fiyat endeksi. Bu rehberde sınırın nereden geldiğini, hangi ayın verisinin kullanıldığını ve hesabın adım adım nasıl yapıldığını anlatıyoruz.

Kira artışının yasal sınırı nereden gelir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranını düzenleyen kural, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Madde kısaca şunu söyler: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Buradaki kilit nokta “geçmemek koşuluyla” ifadesidir. Kanun bir zorunlu artış oranı koymaz; bir üst sınır koyar. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, hiç artış yapmamayı da seçebilir. Ama sözleşmeye yüzde 60 yazılmış ve on iki aylık ortalama TÜFE yüzde 45 ise, kiracı en fazla yüzde 45’lik artışı ödemekle yükümlüdür.

Hangi ayın TÜFE verisi kullanılır?

En sık yapılan hata, yanlış ayın oranını almaktır. Kural şudur: kira yılınızın yenilendiği aydan bir önceki ay için açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranı kullanılır. TÜİK enflasyon verilerini her ayın üçünde açıkladığı için, bir önceki ayın verisi yenileme ayının başında hazır olur.

• Sözleşmeniz 15 Haziran’da başladıysa, her yıl Haziran’da yenilenir; Mayıs ayının on iki aylık ortalaması kullanılır.
• Sözleşmeniz 1 Eylül’de başladıysa, Ağustos ayının on iki aylık ortalaması kullanılır.

Dikkat edilmesi gereken ikinci nokta, TÜİK’in her ay birkaç farklı oran açıklamasıdır: aylık değişim, yıllık değişim ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında kullanılan, üçüncüsüdür. Yıllık enflasyon ile on iki aylık ortalama, özellikle enflasyonun hızla yükseldiği ya da düştüğü dönemlerde birbirinden belirgin biçimde farklı olabilir.

Kira zammı adım adım nasıl hesaplanır?

1. Yenileme ayını belirleyin. Sözleşmenin başlangıç tarihine bakın; kira yılı o ayda yenilenir.
2. Doğru oranı bulun. Yenileme ayından bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını alın.
3. Artış tutarını hesaplayın. Mevcut kira × oran ÷ 100.
4. Yeni kirayı bulun. Mevcut kira + artış tutarı.

Örnekteki yüzde 40 yalnızca hesabı göstermek içindir. Gerçek oranı her zaman TÜİK’in o ay açıkladığı bültenden ya da TÜİK’in internet sitesindeki enflasyon sayfasından kontrol edin; oran her ay değişir.

Sözleşmedeki artış maddesi yasaya aykırıysa ne olur?

Pek çok kira sözleşmesinde “kira her yıl yüzde 50 artırılır” ya da “kira döviz kuruna göre güncellenir” gibi maddeler bulunur. Bu maddeler tamamen geçersiz sayılmaz; yalnızca yasal sınırı aşan kısımları geçersizdir. Yani sözleşmedeki oran TÜFE ortalamasından düşükse sözleşmedeki oran, yüksekse TÜFE ortalaması uygulanır.

Kiracı fazladan ödeme yaptıysa, yasal sınırı aşan kısmın iadesini isteyebilir. Bunun için önce ev sahibine yazılı bildirimde bulunmak, sonuç alınamazsa arabuluculuğa başvurmak gerekir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek 2023’ten bu yana zorunludur.

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde durum farklıdır

TÜFE sınırı, kira ilişkisinin ilk beş yılı için güçlü bir koruma sağlar. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası devreye girer: her beş yılın sonunda ve izleyen her beş yılda yeni kira bedeli, taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından belirlenir.

Hâkim bu belirlemeyi yaparken TÜFE sınırıyla bağlı değildir. Taşınmazın durumu, bölgedeki emsal kira bedelleri ve önceki yılın TÜFE oranı birlikte değerlendirilerek “hakkaniyete uygun” bir bedel tespit edilir. Bu nedenle uzun süredir aynı evde oturan kiracıların, beşinci yılın dolduğu dönemde emsal kiraların çok altında ödeme yapıyorsa bir kira tespit davasıyla karşılaşma ihtimali vardır.

İşyeri kiralarında da aynı sınır uygulanır mı?

Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi “konut ve çatılı işyeri kiraları” için geçerlidir. Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiralarında bu maddenin uygulanması bir süre ertelenmişti; erteleme 1 Temmuz 2020’de sona erdi. Bugün dükkân, ofis ve depo gibi çatılı işyerlerinde de artış üst sınırı on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Kapsam dışında kalanlar ise çatısı olmayan yerlerdir: boş arsa, açık otopark ya da tarım arazisi kiralamalarında bu sınırlama uygulanmaz; taraflar artışı serbestçe belirler.

Kiracı ve ev sahibi için kısa kontrol listesi

• Sözleşmenin başlangıç tarihini ve dolayısıyla yenileme ayını netleştirin.
• Yıllık enflasyonu değil, on iki aylık ortalama değişimi kullanın.
• Artışı sözlü değil, yazılı olarak (mesaj, e-posta ya da noter) bildirin ve saklayın.
• Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa, aşan kısmı ödemek zorunda olmadığınızı bilin.
• Kira ilişkisi beş yılı geçtiyse, yeni bedelin anlaşma ya da mahkeme yoluyla belirlenebileceğini hesaba katın.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi kirayı TÜFE oranından fazla artırabilir mi?

Kira sözleşmesi yenilendiğinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılmış olsa bile, aşan kısım geçersizdir ve kiracı yalnız yasal sınır kadar artış ödemekle yükümlüdür.

Yüzde 25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı geçici bir düzenlemeydi ve 2 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. O tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde artışın üst sınırı yeniden on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Kira artışı hangi ayın enflasyonuna göre yapılır?

Sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişimi esas alınır. Örneğin kira yılı Mart’ta yenileniyorsa, Şubat ayı için açıklanan on iki aylık ortalama kullanılır.

Beş yılı dolduran kiracıya ne kadar zam yapılabilir?

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde yeni kira bedeli, taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından belirlenir. Hâkim TÜFE sınırıyla bağlı değildir; taşınmazın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir bedel tespit edilir.

Kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 344; TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri (data.tuik.gov.tr). Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta bir avukata ya da arabulucuya danışın.